Τι συμβαίνει με τα ακίνητα: Νέα φούσκα ή οικονομική ατμομηχανή;

Του Γιάννη Κιμπουρόπουλου

Η οικοδομική δραστηριότητα καταγράφει μια επιταχυνόμενη αύξηση ήδη από το 2020.
Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, το δεκάμηνο Ιανουαρίου- Οκτωβρίου 2021
κατέγραψε αύξηση 26% σε αριθμό νέων οικοδομικών αδειών και περίπου 50% σε
επιφάνεια και όγκο σε σχέση με το 2020. Είναι ο υψηλότερος ρυθμός αύξησης από το 2016,
όταν καταγράφηκε το ιστορικό χαμηλό σε όλους τους δείκτες (άδειες, επιφάνεια, όγκος). Αν
συνεχιστεί αυτός ο ρυθμός, εντός του 2022 ή το αργότερο το 2023 υπάρχει πιθανότητα η
οικοδομική δραστηριότητα να επιστρέψει στα επίπεδα του 2011, όταν άρχισε η
κατάρρευση της αγοράς ακινήτων, στην κορύφωση του μνημονιακού βασανιστηρίου. Η
Τράπεζα της Ελλάδος, επίσης, καταγράφει μια σημαντική αύξηση της ζήτησης για
στεγαστικά δάνεια. Το τελευταίο τρίμηνο μάλιστα καταγράφηκε μια αύξηση σε επίπεδα
που προσέγγισαν τη ζήτηση του 2010, με το μέσο επιτόκιο ελάχιστα πάνω από το 2%.
Αυτή η νέα κινητικότητα στην αγορά ακινήτων συνδέεται με τρεις βασικές εξαγγελίες της
κυβέρνησης Μητσοτάκη:

• το πάγωμα του ΦΠΑ στην οικοδομή που ανακοινώθηκε το φθινόπωρο του 2019 για
  τρία χρόνια, το οποίο σχεδιάζεται να παραταθεί μέχρι και το 2024, ίσως και μέχρι
  το 2025.
• την αύξηση του αφορολογήτου ορίου στις γονικές παροχές και δωρεές στα 800.000
  ευρώ που ανακοινώθηκε πέρσι τον Σεπτέμβριο, μέτρο που έδωσε τη δυνατότητα
  να μεταβιβαστούν μεγάλες οικογενειακές περιουσίες, σε ακίνητα και κινητά,
  εντελώς αδάπανα στην επόμενη γενιά
• τις δυο μειώσεις του ΕΝΦΙΑ, μία το καλοκαίρι του 2019, στις πρώτες μέρες της
  κυβερνητικής θητείας, και η δεύτερη (13%) προ ημερών, σε συνδυασμό με την
  ενσωμάτωση του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ και την απαλλαγή απ’ αυτόν για
  ακίνητα αξίας μέχρι 400.000 ευρώ.
  Σ’ αυτά πρέπει να προσθέσει κανείς και τα κίνητρα προς τους ξένους (Χρυσή βίζα,
  μεταφορά φορολογικής κατοικίας κλπ), οι οποίοι υπό την απειλή της αύξησης των
  αντικειμενικών τιμών που ισχύουν πλέον σε χιλιάδες περιοχές, πέρσι αγόρασαν ακίνητα
  αξίας άνω του 1,3 δισ. ευρώ.
  Η φιλοσοφία της κυβέρνησης είναι απλή: φιλοδοξεί να επαναληφθεί το «έπος» της
  δεκαετίας του 2000, στη διάρκεια της οποίας η συμβολή της αγοράς κατοικίας και της
  κατασκευαστικής δραστηριότητας στο ΑΕΠ (δημόσια και ιδιωτικά έργα) ξεπερνούσε το 20%
  του ΑΕΠ. Αλλωστε, αυτό ήταν το πνεύμα και της έκθεσης Πισσαρίδη, που πρώτη πρότεινε
  μεταξύ άλλων την κατάργηση του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ για ακίνητη περιουσία άνω του
  1 εκατ. ευρώ, με την εκτίμηση ότι αυτό θα πρόσθετε στο ΑΕΠ σχεδόν 1,5 δισ. τον χρόνο.
  

Με δεδομένο, όμως, ότι η μεγάλη πλειοψηφία των μεσαίων και φτωχότερων νοικοκυριών,όταν δεν είναι εγκλωβισμένα σε «κόκκινα» στεγαστικά είναι αδύνατο να σηκώσει το βάρος
αγοράς ακινήτου και τραπεζικού, τα φορολογικά κίνητρα για το «ζέσταμα» της οικοδομής
και της αγοράς ακινήτων περιορίζονται στα υψηλά εισοδήματα, στους κατόχους μεγάλης
ακίνητης περιουσίας, στις εταιρείες real estate και στους αλλοδαπούς που είναι
διατεθειμένοι να αγοράσουν ή να επενδύσουν στην Ελλάδα.
Με λίγα λόγια, η φορολογική γενναιοδωρία της κυβέρνησης Μητσοτάκη για τα ακίνητα,
εκτός του ότι αφορά το πλουσιότερο και πιο αφοσιωμένο τμήμα του εκλογικού
πελατολογίου της ΝΔ, προσβλέπει σε μια οικονομική μηχανική μεγέθυνσης του ΑΕΠ μέσω ε
ενός ελεγχόμενου «πυρετού» ακινήτων. Κάτι ανάλογο με τον πυρετό τη αντιπαροχής τη
δεκαετία του ’60 ή τη φούσκα της στεγαστικής πίστης τις δεκαετίες του ’90 και του 2000.
Της οποίας τα αποτελέσματα ακόμη τα πληρώνουμε.
Ωστόσο, αυτός ο σχεδιασμός, ακόμη και με τη λογική της κυβέρνησης, μπορεί να έχει
επικίνδυνες παρενέργειες:

• πρώτο, να προκαλέσει μια φούσκα τιμών. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας
  της Ελλάδος, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξάνονται με ετήσιο ρυθμό 4% – 8,5%
  τον χρόνο, ανάλογα με την παλαιότητα. Απέχουν αρκετά μεν από τα επίπεδα του
  2010, αλλά ο ρυθμός αύξησης επιταχύνεται ανησυχητικά.
• δεύτερο, μπορεί να προσκρούσει στη μεγάλη αύξηση του κατασκευαστικού
  κόστους, λόγω της εκρηκτικής ανόδου στις τιμές των δομικών υλικών (16%-34%)
  και στο ενεργειακό κόστος (18% – 33%, στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ Δεκεμβρίου)
• τρίτο, μπορεί να περιορίσει δραστικά το αγοραστικό κοινό στο κομπόδεμα του
  οποίου προσβλέπει η κυβέρνηση, καθώς οι αυξήσεις στις τιμές των ακινήτων
  εκτοξεύουν και τα ενοίκια. Μαζί με τις ενεργειακές ανατιμήσεις, η στεγαστική
  δαπάνη του μέσου νοικοκυριού ξεπερνά το 40% του εισοδήματός του, πράγμα που
  οδηγεί σχεδόν το 40% των νοικοκυριών στα όρια στεγαστικής κρίσης.
• Τέταρτο, τράπεζες και εταιρείες διαχείρισης δανείων έχουν στα χαρτοφυλάκιά τους
  ένα σύνολο 150 δις. ευρώ κόκκινων δανείων (τα 130 δισ. έχουν φορτωθεί στους 25
  servicers), που στην τεράστια πλειοψηφία τους είναι συνδεδεμένα με υποθήκες
  ακινήτων. Πάνω από 400.000 δάνεια είναι καλυμμένα με κάποιο ακίνητο, οικιστικό
  ή επαγγελματικό υποψήφιο για πλειστηριασμό, αν το αντίστοιχο δάνειο «σκάσει» ή
  ο δανειολήπτης χάσει την όποια ευνοϊκή ρύθμιση έχει συμφωνήσει. Τα moratoria
  και η ανοχή των δανειστών σώζουν μέχρι στιγμής την κατάσταση, αλλά όταν λήξουν
  και έρθει η ώρα των πλειστηριασμών, η μαζική «εισβολή» στην αγορά ακινήτων
  αυτού του κτιριακού αποθέματος είναι εξαιρετικά πιθανό να προκαλέσει απότομη
  βουτιά στις τιμές. Το 2008 είναι πολύ κοντινό για να έχουμε ξεχάσει τι συνέβη στις
  ΗΠΑ, στην Ευρώπη και με δραματικές διαστάσεις στην Ελλάδα.
  Τελικά, αυτό που η κυβέρνηση προωθεί ως νέο οικοδομικό «Ελντοράντο» έχει όλα τα
  συστατικά μιας ακόμη φούσκας ακινήτων και μιας νέας στεγαστικής κρίσης. Αλλωστε,
  το λένε διακριτικά αλλά επίμονα-όχι μόνο για την Ελλάδα- η Ευρωπαϊκή Κεντρική
  Τράπεζα και η Λαγκάρντ.

«Ειδήσεις σήμερα»

Η «ζαριά» των διπλών εκλογών το Μάιο και τα επίμονα σενάρια για το μοντέλο «Ντράγκι»

Σοκ στην αγορά με τη βενζίνη να οδεύει πάνω από τα 2 ευρώ το λίτρο

Αττική Οδός: Ανοίγει η πλατφόρμα υποβολής αιτημάτων για την αποζημίωση των 2.000 ευρώ