Εθνική Τράπεζα: Χρειάζονται επενδύσεις 45 δισ. ευρώ στην αγορά κατοικιών έως το 2030

Η ανάκαμψη της ελληνικής αγοράς οικιστικών ακινήτων συνεχίζεται, με τη μέση τιμή κατοικιών να αυξάνεται κατά 14,5% ετησίως το 1ο τρίμηνο του 2023, που είναι ο ισχυρότερος ρυθμός εδώ και τουλάχιστον 30 χρόνια.

Οπως επισημαίνει σε σχετική κλαδική έκθεση η Εθνική Τράπεζα, αυτή η επίδοση υπερβαίνει σημαντικά το μέσο όρο της Ευρωζώνης (+0,3% ετησίως το 1ο τρίμηνο του 2023). Η σωρευτική ανατίμηση των κατοικιών στην Ελλάδα από το χαμηλότερο σημείο κατά τη διάρκεια της ελληνικής κρίσης (3ο τρίμηνο 2017) ανέρχεται σχεδόν στο 50%, με το επίπεδό τους ωστόσο να παραμένει 14% χαμηλότερα από το ιστορικό υψηλό του 3ου τριμήνου του 2008, σε αντιδιαστολή με το μ.ο. της Ευρωζώνης που οι τιμές βρίσκονται 37% υψηλότερα από το 2008.

Οι τρέχουσες τάσεις αλλά και τα βασικά ευρήματα της ανάλυσης επιβεβαιώνουν ότι η ελληνική αγορά ακινήτων βρίσκεται σε πιο πρώιμο σημείο του κύκλου ανάκαμψης, σε σύγκριση με τις περισσότερες χώρες της Ευρωζώνης που παρέμειναν σε έντονα ανοδική τροχιά για τουλάχιστον μια δεκαετία, με αρκετές να έχουν εισέλθει σε φάση διόρθωσης, λόγω της αύξησης των επιτοκίων και της επιβράδυνσης της οικονομικής δραστηριότητας. Οι ενδείξεις υπερβάλλουσας ζήτησης – τουλάχιστον όσον αφορά άμεσα εμπορεύσιμα ακίνητα – και το αυξημένο κόστος κατασκευής προοιωνίζουν ανθεκτική ανοδική τάση στις τιμές, σε ορίζοντα τουλάχιστον διετίας, παρά τις προκλήσεις που θέτει το νέο επιτοκιακό περιβάλλον διεθνώς.

Η έντονη συρρίκνωση της κατασκευαστικής δραστηριότητας διαδραμάτισε κομβικό ρόλο στην απορρόφηση της υπερβάλλουσας προσφοράς

Η ανάκαμψη της ελληνικής αγοράς κατοικίας επιτεύχθηκε μετά από μια πολυετή διαδικασία προσαρμογής, που χαρακτηρίστηκε από πρωτοφανή συρρίκνωση της οικιστικής κατασκευαστικής δραστηριότητας (κατά 90% περίπου το 2013-20, όσον αφορά τόσο τον αριθμό οικοδομικών αδειών όσο και τις οικιστικές επενδύσεις όπως αποτυπώνονται στον ακαθάριστο σχηματισμό παγίου κεφαλαίου, σε σύγκριση με το μ.ο. της περιόδου 2000-08) και σημαντική πτώση των τιμών κατοικιών (κατά 42% μεταξύ 2008 και 2017).

Οι εν λόγω παράγοντες συνετέλεσαν στη σταδιακή απορρόφηση της υπερβάλλουσας προσφοράς που συσσωρεύτηκε τα πρώτα χρόνια της ελληνικής κρίσης, λόγω της έκρηξης στην έκδοση οικοδομικών αδειών το 2001-2007. Η υπερβάλλουσα προσφορά εκτιμάται ότι υπερέβη τις 300 χιλ. κατοικίες στις αρχές της προηγούμενης δεκαετίας – βάσει της τροχιάς των νέων κατασκευών – και πιθανότατα προσέγγισε τις 350 χιλ. αν συνεκτιμηθεί και η προσφορά προς πώληση δευτερευουσών και εξοχικών κατοικιών καθώς και ακινήτων που διατέθηκαν προς ενοικίαση από τους ιδιοκτήτες, λόγω αναγκών ρευστότητας και αυξημένης φορολογίας.

Πέραν της ελαχιστοποίησης της νέας οικοδομικής δραστηριότητας, η ραγδαία κάμψη των επενδύσεων σε έργα ανακαίνισης και αναβάθμισης κτιρίων επιτάχυνε τη συρρίκνωση του εμπορεύσιμου αποθέματος παλαιότερων κατοικιών. Αξίζει να σημειωθεί ότι περίπου το 55% του υφιστάμενου αποθέματος κατοικιών έχει κατασκευαστεί πριν το 1980, με τον ρυθμό απόσβεσής τους να έχει επιταχυνθεί και, αντίστοιχα, την εμπορευσιμότητά τους να έχει μειωθεί, δεδομένων των νέων προδιαγραφών δόμησης και ενεργειακής απόδοσης κτιρίων.

Πράγματι, οι επενδύσεις στη συντήρηση/ανακαίνιση κτιρίων εκτιμάται ότι μειώθηκαν την προηγουμένη δεκαετία σε σημαντικά χαμηλότερο από το ελάχιστο επίπεδο που απαιτείται για να αποφευχθεί η μείωση του υφιστάμενου εμπορεύσιμου αποθέματος κατοικιών – γεγονός πρωτοφανές μεταπολεμικά – οδηγώντας σε συρρίκνωση του διαθέσιμου (εμπορεύσιμου) αποθέματος κατά σχεδόν 250 χιλ. κατοικίες (εκτίμηση ΕΤΕ) κατά την περίοδο 2012-22 (συνεκτιμώντας τη νέα κατασκευαστική δραστηριότητα την ίδια περίοδο).

Σε ανοδική τροχιά η ζήτηση, με ανθεκτικούς εγχώριους καταλύτες και αυξανόμενο επενδυτικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό

Οι κυριότεροι παράγοντες που στήριξαν την ενδυνάμωση της ζήτησης τα τελευταία χρόνια είναι οι ακόλουθοι:

• Η επιταχυνόμενη οικονομική ανάκαμψη ενίσχυσε το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών, την εμπιστοσύνη, και τη διάθεσή τους για διενέργεια σημαντικών δαπανών που είχαν ανασταλεί λόγω αβεβαιότητας τα προηγούμενα χρόνια. Συγκεκριμένα, το ονομαστικό διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών αυξήθηκε κατά 18,7%, σωρευτικά, το 2018-22 (συμπερ. της συρρίκνωσής του το 2020, λόγω της εκδήλωσης της πανδημίας), μετά από σωρευτική μείωση 33,0% το 2010-17 (+11,0% και -33,6%, αντίστοιχα, σε αποπληθωρισμένους όρους).

• Τα υψηλά αποθέματα ρευστότητας, που αποτυπώνονται και στην ανοδική τροχιά των καταθέσεων, ώθησαν τις αγορές ακινήτων με ίδια κεφάλαια. Είναι ενδεικτικό ότι οι καταθέσεις των νοικοκυριών βρέθηκαν σε υψηλό σχεδόν 12 ετών, ύψους €143 δισ., τον Ιούλιο του 2023, αυξημένες κατά σχεδόν €40 δισ. την τελευταία 5ετία. Ομοίως, ένα μέρος των αγορών ακινήτων χρηματοδοτήθηκε και από το υψηλό απόθεμα μετρητών που είχε συσσωρευθεί κατά τη διάρκεια της κρίσης. Το εν λόγω απόθεμα μετρητών συρρικνώθηκε κατά €30 δισ. σε σχέση με το υψηλό των €50 δισ. κατά το 2015, συνεισφέροντας στην αύξηση των καταθέσεων καθώς και στη χρηματοδότηση σημαντικών δαπανών (συμπερ. αγορών ακινήτων), κυρίως από τα νοικοκυριά. Μάλιστα, εκτιμάται ότι η χρηματοδότηση με ίδια κεφάλαια αντιστοιχεί σε άνω του 60% των συναλλαγών ακινήτων τα τελευταία χρόνια (συμπερ. των αγορών που σχετίζονται με άμεσες ξένες επενδύσεις (ΑΞΕ)).

• Η ανάκαμψη των εκταμιεύσεων νέων στεγαστικών δανείων χρηματοδότησε τις υπόλοιπες συναλλαγές στην αγορά κατοικιών. Συγκεκριμένα, οι νέες ακαθάριστες χορηγήσεις δανείων (δηλ. πριν την αφαίρεση αποπληρωμών υφιστάμενων δανείων) διπλασιάστηκαν σε περίπου €1,0 δισ. ετησίως το 2021-22 – σε σύγκριση με ετήσιο μ.ο. €0,6 δισ. το 2015-20 – χρηματοδοτώντας περίπου 40% των συναλλαγών στην αγορά τα τελευταία 2 χρόνια. Σχεδόν 10 χιλ. ενυπόθηκα δάνεια που σχετίζονται με οικιστικά ακίνητα εκταμιεύθηκαν ετησίως το 2021-22. Η ζήτηση στεγαστικών δανείων υποστηρίχθηκε από τη μείωση των ονομαστικών επιτοκίων δανεισμού μέχρι τα τέλη του 2021, ενώ η πτώση των πραγματικών επιτοκίων ήταν ακόμη πιο έντονη το 2022 και τους πρώτους μήνες του 2023, λόγω του υψηλού πληθωρισμού.