Οι επενδύσεις που οδηγούν σε απαλλαγή από τον Ειδικό Φόρο Ακινήτων

Απαλλαγή από τον Ειδικό Φόρο Ακινήτων (ΕΦΑ) μπορεί να αναγνωριστεί σε περίπτωση επένδυσης σε ακίνητο στην Ελλάδα μέσω trust (εμπίστευμα).

Ο ΕΦΑ 15% επί της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων επιβαρύνει ημεδαπές και αλλοδαπές εταιρείες με εμπράγματα δικαιώματα σε ακίνητα εντός Ελλάδας, εκτός εάν αυτές εμπίπτουν σε μία από τις πολυάριθμες εξαιρέσεις που προβλέπει ο νόμος. Απώτερος σκοπός του φόρου αυτού, άλλωστε, δεν είναι η δημιουργία φορολογικών εσόδων αλλά η επίτευξη διαφάνειας γύρω από τους ιδιοκτήτες των ακινήτων.

Από τις νέες οδηγίες της φορολογικής διοίκησης προκύπτει ότι απαλλαγή από τον ΕΦΑ μπορεί να αναγνωριστεί και σε περίπτωση που το επίμαχο ακίνητο ανήκει σε εταιρεία, οι μετοχές της οποίας ανήκουν σε trust, υπό την προϋπόθεση ότι αυτό δεν έχει συσταθεί σε μη συνεργάσιμο κράτος και εφόσον προκύπτουν τα στοιχεία των πραγματικών δικαιούχων του, συγκεκριμένα φυσικών προσώπων με ελληνικό ΑΦΜ.

Η διευκρίνιση αυτή έρχεται να επιλύσει την προηγούμενη αμφισβήτηση σχετικά με τη δυνατότητα των trusts να δικαιολογήσουν απαλλαγή από τον ΕΦΑ, παραθέτοντας τις ακριβείς προϋποθέσεις και τα δικαιολογητικά που απαιτούνται (Α.1089/2023).

Παρά το γεγονός ότι η έννοια του trust δεν προβλέπεται από το ελληνικό δίκαιο, trusts που έχουν ιδρυθεί στο εξωτερικό συχνά συνδέονται με περιουσία ή/και πρόσωπα, νομικά ή φυσικά, στην Ελλάδα, με αποτέλεσμα η δραστηριότητά τους να πρέπει να ρυθμιστεί φορολογικά. Ειδικότερα, το εισόδημα που αποκτά το trust από ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα φορολογείται με τον συντελεστή που προβλέπεται για τα νομικά πρόσωπα (22%).

Οι διανομές κερδών από τα αλλοδαπά trusts προς φορολογικούς κατοίκους Ελλάδος αποτελούν μέρισμα και υπόκεινται σε φόρο με ποσοστό 5%, μόνο σε περίπτωση που οι διανομές γίνονται προς πρόσωπα που έχουν εισφέρει δικά τους κεφάλαια στα trusts. Αντιθέτως, όταν οι διανομές γίνονται προς πρόσωπα διαφορετικά από αυτά που έχουν εισφέρει κεφάλαια, δηλαδή σε τρίτα ωφελούμενα πρόσωπα, έχουν εφαρμογή οι διατάξεις περί φορολογίας κληρονομιών ή δωρεών αναλόγως εάν διενεργούνται μετά τον θάνατο του ιδρυτή ή εν ζωή αυτού.